23
12.19

Доповідь Олександра Фіалки "Тренди в редевелопменті, реконцепції та ревіталізації торговельної нерухомості" на Retail&Development Business Summit – 2019

 

Мільйони торгових площ будуть рости
 
Сьогодні в Києві 1 300 000 кв м якісних торговельних площ. У найближчі два роки в столиці з'явиться ще 600 000 кв метрів комерційної нерухомості. Багато це чи мало?
 
 
Київ з легкістю переварить додаткові площі, якщо вони будуть якісними. Адже населення зростає - зараз в київській агломерації проживає 5-5,5 млн людей.
З іншого боку, зростання населення стає причиною численних заторів в умовах нереалізації реформи магістральної інфраструктури.
 
 
Шопінг без емоцій більше не потрібен
 
Сьогодні найцінніший наш ресурс - це час. І покоління молоді - Y і Z - вже не готові витрачати час банально тільки на шопінг. Їм потрібні інші якості часу. Звідси виникає потреба робити девелопмент привабливим.
У найближчі п'ять років може бути закрито близько 20% торговельних центрів в Америці. Але говорити про смерть ринку комерційної нерухомості рано.
Ми говоримо про те, що з'являється потреба в організації торговельних площ іншої якості - з новими опціями, пропозиціями, в форматі багатофункціонального громадського простору.
 
 
В Україні торгові площі також трансформуються. Деякі девелопери повністю відмовляються від торгових площ на другому поверсі і використовують його для офісних приміщень. У такій інтерпретації ТЦ Silver Breeze, наприклад, зміг збільшити продуктивність на 250%. Також можемо подивитися на досвід Каравану, який проводить реконцепцію і планує перезапуститися в форматі аутлет-центру.
Реформування підлягають також концепції нових торгівельних центрів. Так, наприклад, Retroville повністю позбувся катка всередині, і обладнав на його місці простір для проведення публічних заходів і концертів. Так центр буде залучати додатковий трафік відвідувачів.
 
Щедрий відвідувач - ситий відвідувач
 
Крім переформатування цільового призначення простору, Retroville збільшив зону фудкорту. Збільшення фудкорти - тенденція світова. Зокрема, в американських ТЦ площі для їжі ростуть на 4%, у Франції - на 7%, у Великобританії - на 8%. У деяких об'єктах частка фудкорти може досягати 40%.
Але величина місця для їжі залежить від локації, потоку відвідувачів і потреб клієнтів в кожному конкретному закладі.
 
 
Шоу поруч з офісом - це нормально
 
У Києві понад 1 000 000 кв м офісних площ. Вакантність офісної нерухомості сьогодні нижче 6%, бізнес-центри категорії А користуються шаленою популярністю.
Це спонукало ТРЦ Lukianivka Mall переглянути концепцію, удвічі скоротивши площа торгових площ, 27% площі передані під інтертеймент, а близько 24% площ переведені в розряд офісних.
 
Відвідувачі хочуть відпочивати
 
Кількість кінотеатрів і зон відпочинку для дітей в столичних ТРЦ менше, ніж в сусідніх країнах. У рейтингу за кількістю відвідувачів на один кінотеатр нас випереджає тільки Білорусь.
У наших ТРЦ тільки 35 кінотеатрів по всій країні.
 
 
Явно недостатнім є також і кількість дитячих розважальних центрів в ТРЦ. Це говорить про те, що в девелопменті зараз є попит на кінотеатри і інтертеймент.
Очевидно, що потрібно очікувати збільшення кількості гравців в цьому сегменті. Поки ж в більшості випадків ІНТЕРТЕЙМЕНТ займається сам девелопер.
 
 
Як перевтілитися і заробити
 
Перше, до чого слід прагне - змінюватися вчасно. Тут яскравим прикладом є Sky Mall. Коли в компанії почули, що поруч готується до запуску новий ТРЦ, команда Sky Mall зробила дуже потужну роботу. Там повністю оновили пул орендарів, провели реновацію, створили сімейний парк розваг. Розуміння того, що буде відбуватися поруч, дає вам козирі.
 
Друге - ТРЦ повинні бути інтегровані в загальну забудову району, вписуватися в архітектуру органічно, ставати частиною середовища. У Запоріжжі, наприклад, буде центр, який з'єднає міський парк з розвагами і торговими площами. Це дає девелоперу додатковий попит. Сучасні ТРЦ більше не виглядають айсбергами, як раніше.
 
Третє - організація трафіку ТРЦ. Важливо зрозуміти, хто саме ваш споживач, як він потрапляє в центр, що шукає. Адже час - найцінніший ресурс, яким ми маємо в своєму розпорядженні сьогодні.
 
Четверте - впровадження правильного tenant-mix. Сьогодні - час девелоперів, які диктують рітейлерам максимально комфортні для себе умови. А рітейлери мають чіткі плани з розвитку, часто погоджуються на ці плани і обмеження по площі. Так девелопери миксуют найзручніше для себе поєднання орендарів.
 
П'яте - правильний аналіз ринку, щоб мільйони вкладених грошей не виявилися вкладеними даремно.

 

Читайте також...
24
01.20
Партнер Retail Development Advisor Олександр Фіалка про головні події, які відбулися на українському ринку рітейлу в 2019 році, тенденції, що найбільше впливали на розвиток галузі і чого слід очікувати сфері роздрібної торгівлі в 2020.
24
01.20

Retail&Development Advisor – ексклюзивний брокер нового торгівельного центру у Житомирі, який відкриється у 2020 році. Загальна площа обїєкту: 21 000 кв. м.

24
01.20

RDA орендує торгові приміщення формату «МАГАЗИН БІЛЯ ДОМУ».