.jpg)
Партнер Retail&Development Advisor (RDA) і співзасновник Retail Association of Ukraine (RAU) Andrey Zhuk у своїй експертній колонці для порталу Новое Время. Бизнес проаналізував ситуацію на ринку торговельної нерухомості та зробив прогноз щодо кількості вакантних площ ТЦ і ТРЦ після завершення карантину.
В якому стані знаходяться торгово-розважальні центри України після декількох локдаунів і які умови їм потрібні для швидкого відновлення?
За період останніх обмежень торгові центри втратили близько 8 млрд грн орендних платежів, і це ще не кінець. Щоб повною мірою компенсувати збитки, потрібно повернути магазини до повноцінної роботи і відновити відвідуваність торгових центрів.
Але найближчим часом, в умовах навіть нежорсткого карантину, це буде складно втілити в життя: не встигнувши оговтатися від січневої заборони, через нові обмеження ритейл безповоротно втратив традиційно високі з продажу місяці — березень і квітень. До того ж, покупець зараз знаходиться переважно в негативному інформаційному полі, що не може не впливати на його ставлення до розваг і покупок, а особливо до покупок одягу і взуття (якраз тих категорій ритейлу, які найбільше постраждали від обмежень червоної зони).
Чи побачимо ми ТЦ і ТРЦ порожніми навіть після завершення карантину? Перш ніж дати прогноз розвитку подій, розглянемо поточну ситуацію.
Вакантність торговельних площ
Почнімо з хорошої новини. Ринок торговельної нерухомості України продемонстрував більш життєздатні позиції в порівнянні з ринками Центральної та Східної Європи. У локдауни, коли ТЦ і ТРЦ закривалися для відвідування, переважна більшість українських орендодавців звільняли від орендної плати ті категорії орендарів, які потрапили під карантинні обмеження. При цьому плата за обслуговування зазвичай залишалася обов’язковою, часто разом з витратами на маркетинг. Така практика застосовувалася в 90% випадків, і це не може не радувати. Такий підхід дозволив девелоперам зберегти мінімальний дохід і максимально вберегти себе від відтоку орендарів. Як результат — вакантність торговельних площ перебувала на гранично допустимому рівні навіть в умовах локдаунів, і в порівнянні з 2019 роком не виглядає катастрофічно.
На початку квітня 2020 року вакантність у торгових центрах Києва складала 7,7% (у порівнянні з 9,3% наприкінці 2019 року), а за підсумками року досягла 10%. Незважаючи на очікування ринку, що частка вакантних площ значно зросте в карантин через відтік орендарів, цього не сталося. Угоди між торговими центрами й орендарями, а також своєчасна ротація неефективних ритейлерів, дозволили зберегти колишній рівень вакантних площ у кризовий рік.
Також потрібно враховувати, що на збільшення вакантності в 2020 році вплинула і девелоперська активність. У травні минулого року був введений в експлуатацію один з найбільш очікуваних об'єктів на ринку комерційної нерухомості — Retroville, загальна площа якого становить 76 800 кв. м. Другий етап введення в експлуатацію відбувся в серпні 2020 року. Ці події і збільшили загальний показник вакантності до 10%. Також не слід забувати про відкриття Blockbuster Mall (арендопридатна площа — близько 150 тис. кв. м) наприкінці 2019 року і найбільшого ТРЦ на лівому березі Дніпра — River Mall влітку 2019 року (його сукупна орендована площа становить приблизно 55 000 кв. м).
Отже, загальний запас якісних торгових площ у Києві за підсумками 2020 року збільшився на 5,1% в порівнянні з кінцем 2019 року і склав близько 1 579 000 кв. м.
Серйозна конкуренція в обличчі нових торгових об'єктів позитивно вплинула на ринок: це підштовхнуло старі торгові центри, побудовані більше десяти років тому, до реконструкцій, зміни складу орендарів або навіть переключенню інший сегмент нерухомості. До них відносяться Cosmopolite, Aladdin, Piramida, Dream Town, Karavan Outlet та інші. Тим часом, на стадії розробки знаходяться ще дванадцять локацій із загальною торговою площею 763 000 кв. м. Їх введення в експлуатацію планується в найближчі кілька років.
Орендні ставки
Річна швидкість зниження орендних ставок склала до 20−30% до кінця 2020 року. Вартість оренди елітних площ в провідних торгових центрах Києва від 100 до 200 кв. м склала $60 за кв. м в місяць, а плата за оренду торгових площ, розташованих в топ локаціях і на центральних вулицях Києва — $65 за кв.м на місяць.
Знижки орендарям варіювалися в залежності від результатів їхньої роботи на діючих об'єктах. У деяких нових угодах про оренду акцент змістився на процентну ставку з обороту. У більшості випадків у договорах присутння нова формула нарахування оренди, в якій прописані пільги на початковий період роботи магазину з подальшим переведенням на повноцінні умови. Завдяки досвіду попередніх криз, орендодавці роблять все можливе, щоб утримати орендарів. Обидві сторони навчилися шукати компроміси, оскільки спілкування є ключем до відновлення ринку за умови стабілізації купівельної спроможності.
Сумарні втрати обороту орендарів торговельних центрів за поточний локдаун і в період карантину вихідного дня перевищили 62 млрд грн. Найбільше постраждали розважальний сегмент, фешн, ресторанна та кіноіндустрія — основні орендарі площ в торговельних центрах. Падіння виручки в ресторанах загалом за ринком склало 50%, скорочення персоналу — 33% (дані за тими ресторанами, які продовжують працювати), приблизно 30% закладів закрилися. І це на тлі того, що в громадському харчуванні рентабельність знижується з року в рік і досягає останнім часом 12%-15%. Штат співробітників кінотеатрів скоротився на 30%, відвідуваність зменшилася на 60%, що пов’язано також з перенесенням світових прем'єр і відсутністю в прокаті якісного контенту.
Але є і позитивні моменти: за даними міжнародних ритейлерів, які працюють на українському ринку, після зняття суворих обмежень продажу в Україні зазвичай вище, ніж у більшості європейських країн. Наприклад, згідно з річним звітом H&M Group, обсяг продажів збільшився на 5% в порівнянні з 2019 роком і склав 22,3 мільйона євро. Для порівняння, в більшості країн Європи погіршення ринку склало 10−20%.
Але також потрібно враховувати, що хоча і вихід з карантину в Україні зазвичай супроводжується сплеском попиту, це недовговічний ефект, який потім змінюється більш пасивним підходом до покупок.
Також варто зазначити, що такий важливий показник для українського роздрібного ринку, як індекс споживчої впевненості (CCI, Consumer Confidence Index), у міру розвитку пандемії, після досягнення 12-річного максимуму у вересні 2019 року (97,5 пункту) впав до 65,7 до грудня 2020 року. Тобто пандемія не викликала різкого погіршення настрою споживачів, як, наприклад, в період військової агресії Росії. Тоді, в 2014 році, індекс споживчої впевненості впав до 40 пунктів, і це був найнижчий показник з часів фінансової кризи 2008 року, коли CCI досягав 41 пункту.
Що допоможе ТРЦ подолати кризу?
Щоб повернути споживача в торгові центри, ритейлерам знадобиться чимало часу. Потрібно відновлювати у покупця забуту звичку ходити в торгово-розважальні центри, повернути бажання до переглядів кіно на великому екрані і т. д., А для цього потрібні суттєві фінансові вливання. Також потрібно враховувати, що за настільки повільних темпів вакцинації жовта зона може швидко перетворитися на червону (нова хвиля захворюваності очікується вже восени) — і ситуація знову різко погіршиться. Тому торговельно-розважальним центрам і ритейлу потрібна допомога держави та сприяння виходу з кризи, інакше цей процес може розтягнутися на довгі роки. Наразі це можуть бути такі антикризові заходи:
- Рівні умови роботи для всього ритейлу в карантин. Найосновніше, чим держава може допомогти — це не позбавляти можливості ритейл, який потрапляє під обмеження, працювати в рівних умовах з іншими торговими організаціями, незалежно від типу діяльності. У найбільш пікові періоди захворюваності важливо дати можливість працювати фешн-ритейлу (наприклад, за попереднім записом на примірку), не закривати торговельні центри до відвідування. Звісно, за дотримання встановлених санітарних норм, обмеженої кількості відвідувачів на кв.м. і т.д.
- Допомога в регулюванні відносин ТРЦ з кредитними організаціями, зміна підходу до податкової політики. Багато об'єктів торгової нерухомості мають кредитні зобов’язання, і це є великою проблемою, оскільки банки практично не йдуть назустріч і не дають можливість реструктуризації або перенесення виплат за зобов’язаннями. Необхідно прийняти постанову, яка регламентуватиме відносини ТЦ з кредитними організаціями в період карантину та локдаунів. ТРЦ потрібен пільговий період, звільнення від місцевих податків і зборів не тільки в карантин, а на більш тривалий період, зменшення ставки ПДВ.
- Зниження ставки по еквайрингу. В Україні одна з найвищих в Європі ставок по еквайрингу разом з interchange-комісією. Це не сприяє розвитку сфер, які суттєво постраждали від карантину — ресторанної та кіноіндустрії. Якраз саме тут до 80% платежів проводиться з використанням безготівкової оплати.
- Першочергова вакцинація співробітників ритейлу. Саме вакцинація, а не локдауни, є ключовою відповіддю на виклик пандемії. Для сфери ритейлу це питання особливо актуальне, і члени Асоціації ритейлерів, як роботодавці, готові профінансувати вакцинацію своїх співробітників.
Джерело: biz.nv.ua
