Попри війну український ринок торговельної нерухомості продовжує розвиватися: у відносно безпечних регіонах з’являються нові торгові об’єкти, найбільш динамічним форматом стали ритейл-парки, а міжнародні бренди не лише розглядають Україну, а й готуються до виходу на ринок. Водночас для девелоперів дедалі важливішими стають якість локації, правильний формат і професійне управління об’єктами.
В інтерв’ю польському профільному виданню Retailnet.pl генеральний директор Retail & Development Advisor (RDA) Андрій Лотоцький розповів про те, як компанія стала ексклюзивним представником Pepco в Україні, які міжнародні бренди сьогодні цікавляться українським ринком, де зосереджений найбільший потенціал для розвитку нової торговельної нерухомості та чому ритейл-парки стали одним із головних форматів воєнного часу. Також він пояснив, чому RDA розширює напрям управління ТЦ та яким бачить ринок у перспективі наступних п’яти-семи років. RAU підготувала головні тези з інтерв’ю.
Про компанію RDA
RDA була створена 13 років тому і за цей час пройшла шлях від невеликої брокерської компанії до одного з лідерів ринку комплексного супроводу проєктів комерційної нерухомості. Ми можемо супроводжувати проєкт фактично на всіх ключових етапах - від дослідження локації та розробки концепції до брокериджу, запуску та подальшого управління торговим об’єктом.
Важливий етап для нас - 2023 рік. Тоді разом із засновниками ми переглянули стратегію та визначили напрямки і регіони, на яких варто сфокусуватися. Попри війну команда залишилася в Україні та вірила в перспективи розвитку. Останні кілька років ми стабільно посилюємо свої позиції на ринку консалтингу торговельної нерухомості в Україні.
Як RDA вдалося переконати польську мережу Pepco вийти на український ринок в умовах повномасштабної війни
Це результат не одного рішення чи однієї зустрічі. Ми багато років спілкуємося з міжнародними ритейлерами на профільних форумах та виставках, презентуємо їм український ринок і пояснюємо його перспективи.
Безумовно, важливу роль відіграє і наша репутація. Міжнародний бренд, приймаючи рішення про співпрацю, дивиться не лише на потенціал країни, а й на партнера, який буде представляти його інтереси на місцевому ринку. У цьому випадку спрацювала сукупність факторів: багаторічна робота з міжнародними компаніями, розуміння українського ринку та результати наших проєктів. Я часто кажу: кращі працюють з кращими - це природно.
Також зараз перебуваємо в діалозі ще з кількома міжнародними брендами. Частина з них уже прийняла рішення щодо розвитку в Україні та готується до виходу, інші поки що продовжують оцінювати ситуацію. Ми допомагаємо їм у цьому процесі: організовуємо візити в українські торгові центри, регулярно надаємо аналітику ринку, проводимо зустрічі з потенційними партнерами та допомагаємо краще зрозуміти специфіку українського ритейлу.
Які фактори міжнародні бренди сьогодні враховують, приймаючи рішення виходити або масштабуватися в Україні
Великі міжнародні бренди дивляться не лише на поточну ситуацію, а й на перспективу. Ми очікуємо, що після завершення війни український ринок ритейлу і торговельної нерухомості розвиватиметься значно динамічніше. Зростатиме конкуренція за якісні торгові площі, а разом із цим - і орендні ставки.
Крім того, кожен міжнародний бренд, який уже працює в Україні та успішно розвивається, фактично стає промоутером нашого ринку для інших компаній. Коли один великий міжнародний ритейлер демонструє позитивний досвід роботи в Україні, для інших це додатковий аргумент.
Наше завдання - показати реальний потенціал ринку та допомогти брендам правильно оцінити й мінімізувати військові ризики.
Про помилки, які найчастіше допускають іноземні ритейлери, заходячи на український ринок
Найчастіша помилка - це надмірна самовпевненість, недостатня гнучкість та небажання адаптувати глобальну модель до локальних умов. Український ринок має свою специфіку, і те, що чудово працює в інших країнах, не обов’язково спрацює тут без адаптації.
Тому дуже важливо мати локального партнера, який добре розуміє ринок, споживача, девелоперів та орендарів. Я б радив міжнародним компаніям працювати з консультантами, які можуть підтвердити свою експертизу не словами, а конкретними реалізованими проєктами.
Про нинішній стан українського ринку
Ринок сьогодні дуже неоднорідний. Нові об’єкти переважно відкриваються у відносно безпечних регіонах, де через внутрішню міграцію збільшилася кількість населення та сформувався додатковий попит на якісну торговельну інфраструктуру.
При цьому проєктів великих ТРЦ зараз дуже небагато, в основному будуються невеликі й середні торгові центри, а також ритейл-парки. Для девелоперів вони цікавіші через менший обсяг інвестицій, коротші терміни реалізації та потенційно швидше повернення вкладень. Це не лише вимушена реакція на економічні та воєнні реалії, а загальноєвропейський тренд.
Також активно розвиваються невеликі та середні районні ТЦ, зокрема в межах житлових комплексів за концепцією «місто в місті». Їхня головна перевага - близькість до споживача. Людина не завжди хоче їхати через усе місто за повсякденними покупками. Якщо основні товари та послуги можна отримати за 10–15 хвилин пішки від дому, це створює стабільний локальний трафік.
Про міста з найбільшим потенціалом для розвитку сучасної торговельної нерухомості
Насамперед я б виділив західні регіони - Закарпатську, Івано-Франківську, Львівську та Чернівецьку області. Тут є кілька факторів: відносно прийнятна безпекова ситуація, зростання населення окремих міст за рахунок внутрішньої міграції, розвиток житлової нерухомості та дефіцит сучасних торгових площ. Але я б не обмежувався лише географією. Навіть у перспективному місті можна побудувати невдалий ТЦ, якщо неправильно вибрати локацію або формат.
Про рішення розширити напрям управління торговими центрами
Це був цілком логічний крок. Сьогодні багато девелоперів, які будують торговельні центри, не мають достатнього досвіду їх подальшої експлуатації та управління. Особливо гостро ця проблема відчувається в регіонах, де професійних управлінців із досвідом роботи саме в торговельній нерухомості небагато. При цьому якість управління безпосередньо впливає на успішність ТЦ: його заповнюваність, tenant mix, трафік, взаємовідносини з орендарями та, зрештою, капіталізацію самого об’єкта.
Тому ми вирішили запропонувати ринку не лише консалтинг і брокеридж, а й готову експертизу з управління торговельною нерухомістю.
Які переваги отримує девелопер, коли передає управління на аутсорс
Зараз під управлінням RDA вже п’ять торгових центрів. Щодо переваги, яку отримує девелопер, коли передає управління на аутсорс - це передусім готова команда з реальним досвідом роботи на ринку. Сьогодні знайти менеджерів, які одночасно мають необхідні компетенції, досвід і налагоджені відносини з ритейлерами, досить складно. За кожним об’єктом у нас закріплений відповідальний менеджер, але при цьому він працює в синергії з усією командою RDA. Це дозволяє використовувати експертизу компанії в цілому, а не залежати від компетенцій однієї людини.
Для девелопера це також означає зниження операційних та кадрових ризиків. Йому не потрібно самостійно формувати команду, вирішувати питання її адміністрування, заміни співробітників чи накопичення експертизи. Він отримує готовий професійний механізм управління.
Про бачення розвитку українського ринку торговельної нерухомості найближчі 3–5 років
Невеликі формати та ритейл-парки продовжать активно розвиватися. Але тут є важливий нюанс: не варто сліпо слідувати загальному тренду. Вже сьогодні ми бачимо окремі райони, де в перспективі двох-трьох років може виникнути перенасичення торговими площами. Тому якість локації, аналіз конкурентного середовища та правильний вибір формату ставатимуть ще важливішими.
Водночас у довшій перспективі, на горизонті 5-7 років, я очікую появи міжнародних фондів та інституційних інвесторів. Якщо цей капітал активно зайде в Україну після завершення війни, ми можемо побачити нову хвилю розвитку великих регіональних ТРЦ.
Загалом я досить оптимістично дивлюся на український ринок. Попит на якісну торговельну нерухомість нікуди не зник. Навпаки - він накопичується. І після стабілізації безпекової ситуації ми можемо побачити дуже активний період розвитку ринку. Але виграють у ньому не ті, хто просто побудує більше квадратних метрів. Виграють ті, хто краще зрозуміє споживача, правильно вибере локацію, створить сильну концепцію та забезпечить професійне управління об’єктом. Саме на цьому ми й будуємо подальшу стратегію RDA.
