Як війна трансформувала попит на торговельні площі, які формати торгової нерухомості виявилися найбільш перспективними та чому польським ритейлерам варто інвестувати в Україну вже зараз.
Попри військові дії в країні український ринок торговельної нерухомості демонструє стійкість і адаптивність. Кількість магазинів національних мереж зростає, ритейлери перебудовують свої формати, а девелопери обирають більш компактні та економічно гнучкі рішення. У цьому інтерв’ю генеральний директор Retail&Development Advisor (RDA) Андрій Лотоцький, що керує однієї з найбільших в Україні консалтингових компанії галузі ритейлу та торгової нерухомості, розповідає про ключові тенденції ринку, потенціал для польських компаній і те, чому зараз — найкращий момент для інвестицій в Україну.
- Як змінився ринок торгової нерухомості в Україні під тиском повномасштабної війни? Які ключові тенденції та процеси ви можете відзначити?
- Повномасштабна війна спричинила значну міграцію населення та бізнесу на захід України. В результаті у таких містах, як Київ, Львів, Ужгород та деяких інших населених пунктах західної України населення зросло на 20-80%. Відповідно, ритейлери також переорієнтувалися на безпечніші регіони.
Загалом роздрібна торгівля продовжує зростати попри виклики воєнного часу. Так, кількість магазинів національних мереж станом на квітень 2025 року сягала 23,5 тисяч, тоді як напередодні війни у грудні 2021-го була на рівні 17,5 тисяч.
Водночас через брак професійної торгової нерухомості спостерігається високий попит на якісні торгові площі. Девелопери, з метою зниження ризиків та швидшої окупності, зосередилися на будівництві невеликих районних ТЦ, ТРЦ та ритейл-парків площею від 4 000 до 30 000 кв. м.
- Які регіони України сьогодні найбільш активні в контексті девелопменту торговельних центрів?
- Київ залишається найактивнішим регіоном, оскільки тут зосереджені офіси національних та міжнародних ритейлерів, а також найвища платоспроможність населення. Зростає увага до центральних регіонів, таких як Вінниця та Черкаси. А особливо активні західні області: Львів, Ужгород, Мукачево, Івано-Франківськ та Чернівці.
Серед активних проєктів RDA, запланованих до введення в експлуатацію на 2025–2029 роки, 3 знаходяться у Києві та області, 1 на півдні країни, 2 в центральних регіонах і 12 у західних областях.
- Розкажіть детальніше про ці проєкти? Які з них вважаєте найбільш перспективними?
- Всі ці проєкти перспективні. А наскільки вони будуть успішними - покаже час. На мою думку, один з найбажаніших проєктів торгової нерухомості, запланований до відкриття на початку 2026 року - ТРЦ Україна в Ужгороді. В рамках проєкту працюватиме сучасний кінотеатр, великий продуктовий супермаркет, дитячий розважальний центр, провідні міжнародні та національні бренди, а також фудкорт з оглядовою терасою. В найближчі 2-3 роки в Ужгороді планується запуск ще декількох висококласних проєктів - ТРЦ Riverville та Residents Mall. Також на заході країни відкриються декілька ритейл-парків, нові ТРЦ у Львові, Чернівцях, Івано-Франківську та в інших містах, що продовжують динамічно розвиватися.
- Які зміни в поведінці споживачів впливають на девелопмент торгової нерухомості?
- Протягом трьох років війни структура споживачів змінилася. Значна частина клієнтів преміум-сегменту виїхала з України, а споживачі середнього та бюджетного сегментів переважно переїхали в межах країни в більш безпечні міста центральної та західної України. Закономірно, що зростання населення в цих регіонах призвело до збільшення попиту. Особливо у food-ритейлі та гравців сфери fast-fashion, які пропонують доступний і трендовий одяг.
- Які формати торгової нерухомості сьогодні найбільш перспективні в Україні та чому?
- У містах-мільйонниках ринок насичений великими регіональними ТРЦ. У менших населених пунктах часто спостерігається дефіцит професійної торгової нерухомості. При цьому інвестори не поспішають вкладатися у великі проєкти через значні терміни окупності та побоювання, пов’язані з військовими ризиками. Тому віддають перевагу будівництву невеликих торгових центрів у густонаселених районах чи нових житлових комплексах, або ж окремо розташованих ритейл-парків на локаціях з високим трафіком.
Як правило, інвестиції в ритейл-парки на 40% менші, ніж у класичні ТЦ. Це робить їх ще більш привабливими для інвесторів, тож цей сегмент активно зростає. Цьогоріч у компанії RDA ритейл парки займають вже 40% від усіх проєктів торгової нерухомості, тоді як ще минулого року цей показник складав всього лише 10%. Це загальноєвропейська тенденція, яка тепер стала актуальною і для України.
- Як змінилися вимоги орендарів до комерційних площ? На що вони в першу чергу звертають увагу?
- Загальна структура попиту й пропозиції на ринку оренди торговельних площ в Україні залишається відносно збалансованою. Ми не спостерігаємо кардинальних змін у вимогах орендарів, однак певна трансформація все ж відбулася. Частина ритейлерів переглянула власні формати — хтось обрав шлях оптимізації й зменшення площ, інші навпаки розширюються, виходячи на нові ринки чи адаптуючи концепцію до нових споживчих патернів.
Очевидно, що компанії охочіше обирають приміщення, які мають хоча б базову внутрішню обробку. Водночас девелопери, з огляду на обмеженість інвестиційних ресурсів, переважно продовжують пропонувати площі у форматі shell&core. Це зумовлює необхідність компромісів. Наприклад, погодження поступового підвищення орендної ставки після запуску магазину або більша привязка до відсотка від товарообігу. Підхід до таких домовленостей гнучкий і значною мірою залежить від рівня попиту на конкретний об’єкт: якщо на лот претендують кілька орендарів, умови, як правило, жорсткіші. Але загалом більшість власників об’єктів нерухомості сьогодні схильні до конструктивного діалогу з орендарями.
- Який потенціал ви бачите для польських компаній у сфері ритейлу та комерційної нерухомості в Україні?
- Польський ритейл, як і європейський загалом, в більшості системніший та структурованіший у порівнянні з українським. Як наслідок, більша передбачуваність та надійність надають польським компаніям певну перевагу при вході на український ринок. Ми вже бачимо приклади успішної діяльності іноземних ритейлерів в Україні. В тому числі й польських, серед яких бренди LPP Group, ССС, Half Price та інші. Проте іноземним брендам не варто бути надто самовпевненими: перевага українського ритейлу — у швидкості, гнучкості в прийнятті рішень та надзвичайній здатності адаптуватися до змін, що часто дає змогу випереджати іноземні компанії в окремих аспектах.
Зі свого боку, українські девелопери надають перевагу партнерам із чітко вибудованою бізнес-моделлю, стабільним фінансовим станом та впізнаваним брендом. Польські компанії чудово відповідають цим критеріям. Їхня присутність на ринку стимулює розвиток українських брендів, спонукаючи їх вдосконалювати формати, продукт і сервіс.
Зараз ми спостерігаємо цікаву ринкову синергію: з одного боку — зростає популярність українських брендів на тлі підвищеного попиту на локальні продукти, з іншого — міжнародні гравці задовольняють попит на системність, якість і широку товарну пропозицію. Це конкурентне середовище формує здоровий ринок, де головним бенефіціаром є кінцевий споживач.
- Чи бере ваша компанія участь у спільних українсько-польських проєктах? Якщо так, розкажіть більш детально.
- Так, ми активно працюємо з польськими партнерами в Україні. Також ведемо перемовини з низкою ритейлерів з Польщі та інших країн Європи, які зацікавлені в українському ринку. Наразі ці проєкти перебувають у стадії підготовки, тому поки що не можемо публічно розкривати деталі. Водночас, ми впевнено дивимося в майбутнє і очікуємо на реалізацію масштабних проєктів як в Україні та Польщі, так і в інших країнах ЄС.
- Що б ви порадили польським девелоперам та ритейлерам, які розглядають Україну як потенційний ринок для інвестицій?
- Ми чудово розуміємо стриманість багатьох іноземних компаній, яка викликана невизначеністю безпекової ситуації. Проте в Україні є приказка: «У страху — великі очі», що означає перебільшене сприйняття загрози. Часто ризики зовні здаються значно більшими, ніж вони є насправді. Саме тому ми завжди радимо приїхати до України та побачити ринок власними очима, відвідати галузеві виставки, налагодити контакти з Асоціацією ритейлерів України та ключовими гравцями, поспілкуватися з топ-менеджментом найбільш успішних на ринку компаній. Ми в RDA з радістю організуємо такі візити, надамо супровід і поділимося аналітикою ринку. На нашу думку, сьогодні — ідеальний момент для виходу в Україну. Адже багато якісних локацій ще доступні, а умови — гнучкі, як ніколи. Поки частина компаній чекає на більш прогнозоване майбутнє, інші вже закладають фундамент для свого домінування на українському ринку. У підсумку виграє той, хто діє — зважено, але рішуче.
