Сучасний ринок комерційної нерухомості України вимагає від девелоперів гнучкості, філігранної точності у виборі локацій та переосмислення класичних концепцій. Андрій Лотоцький, CEO Retail & Development Advisor на RAU Expo-2026 презентував комплексний аналіз ринкових трендів на прикладі актуальних кейсів компанії - від концептуальних регіональних ТРЦ до динамічних ритейл-парків.
У матеріалі детально розглянуто архітектурні, логістичні та інфраструктурні особливості шести знакових об'єктів на Київщині, Одещині та Закарпатті: ТРЦ Жито, ТРЦ Urban Mall, ТРЦ Residence Mall, а також ритейл-парків Silver Park, Park 808 та діючого Retail Park Mukachevo.
Торгівельно-розважальні центри
ТРЦ Жито
Місцезнаходження: Боярка, Київська область
Девелопер: BGV Group
GBA: 23 647 кв. м
GLA: 16 648 кв. м
Реалізація проєкту: кінець 2027 року
Паркінг: 334 м/м
.jpg)
Проєкт є класичним сучасним торговим центром. Концепцію ТРЦ Жито розробила компанія Retail & Development Advisor (RDA), яка також здійснюватиме повний супровід цього об'єкта на всіх етапах його реалізації.
ТРЦ має хорошу локацію поруч з розв’язкою на кільцевій дорозі та межує «стінка в стінку» з ТЦ Епіцентр і АЗК UPG. Таке сусідство та інтенсивна транспортна розв'язка забезпечують об'єкту стабільний, якісний автомобільний трафік, а також максимальну логістичну зручність для покупців.
Перший пусковий комплекс охоплює праву частину будівлі, де буде центральний вхід, наземна парковка та розташується якірний продуктовий супермаркет. З боку дороги відвідувачі потрапляють одразу на перший поверх, звідки за допомогою ескалатора можуть спуститися до зони супермаркету.
Другий пусковий комплекс займає ліву частину будівлі і через особливості ділянки складається з двох рівнів. Нижній рівень відведений під дитячий розважальний центр, який частково заглиблений на мінус перший поверх. Другий поверх відведений переважно під розважальну частину: тут розмістяться фудкорти, великий ДРЦ та інші зони дозвілля.
Наразі вже є попередні домовленості з ключовими гравцями ринку - провідними міжнародними та національними операторами.
Для зручності відвідувачів спроєктовано місткі підземний та наземний паркінги.
З огляду на значну зону охоплення та високий попит, поява класичного торгового центру в цій агломерації є необхідною та очікуваною як серед споживачів, так і серед ритейлерів.
ТРЦ Urban Mall
Місцезнаходження: Одеса
Девелопер: Zezman Holding
GBA: 35 000 кв. м
GLA: 18 000 кв. м
Реалізація проєкту: 2027-2028 роки
Паркінг: підземний 300 м/м, гостьовий 1 000 м/м
ТРЦ Urban Mall є унікальний торгівельним проєктом в Одесі на Овідіопольській дорозі від девелопера Zezman Holding, який має потенціал стати одним із лідерів у регіоні. Головною конкурентною перевагою комплексу є його розташування безпосередньо через дорогу від відомого ринку «7-й кілометр», що характеризується надвисоким трафіком, а також сусідство з масштабною новою житловою забудовою. Інтенсивність автомобільного потоку безпосередньо біля ТРЦ становить 45 000 автомобілів щодня. Крім того, ТРЦ інтегровано у ЖК Artville. На момент завершення будівництва ТРЦ чисельність населення у 15-хвилинній зоні пішої доступності становитиме понад 11 000 мешканців. Таке поєднання пішохідного потоку із щоденним автомобільним трафіком створює передумови для стабільно високої відвідуваності ТРЦ.
Загальна площа об'єкта становить 35 000 кв. м, а сам комплекс складається з двох частин. Передбачено місткий паркінг із коефіцієнтом забезпеченості 2,3.
У правій частині ТРЦ розташується продуктовий супермаркет Сільпо (якір ТРЦ), перемовини з яким знаходяться на завершальній стадії. Також у цій зоні передбачені дитяча зона і сектори фешн-ритейлу та товарів імпульсного попиту. У нижній частині комплексу з боку Овідіопольської дороги облаштовано вхідну групу та в'їзд до паркінгу. Враховуючи теплий клімат одеського регіону, центральна частина ТРЦ спроєктована у відкритому форматі.
Tenant-mix об’єкта охоплює торговельну складову, фітнес та медичну зони. Зокрема, під надання медичних та стоматологічних послуг виділено 560 кв. м. Загалом, концепція ТРЦ продумана таким чином, щоб закривати потреби як мешканців прилеглих ЖК так і транзитного клієнтського потоку.
ТРЦ Residence Mall
Місцезнаходження: Ужгород
GBA: 15 687 кв. м
GLA: 12 212 кв. м
Відкриття: кінець 2027 року
Паркінг: 414 м/м
Будівництво ТРЦ Residence Mall у місті Ужгород рухається швидкими темпами. Здача об'єкта в експлуатацію запланована на другий квартал 2027 року, а офіційне відкриття — на кінець 2027-го.
Residence Mall розташований безпосередньо навпроти парку Боздош, на в'їзді до найбільш динамічно забудовуваної зони Ужгорода. Ця локація характеризується масивною сучасною забудовою житловими комплексами з високою щільністю населення. Для забезпечення логістичної зручності мешканців мікрорайону та відвідувачів ТРЦ уже погоджено облаштування додаткових кільцевих розв'язок.
Загальна площа об'єкта (GBA) становить 31 000 кв. м, тоді як корисна площа (GLA) складає 12 200 кв. м. Таке співвідношення я зумовлене наявністю двох містких підземних рівнів паркінгу (мінус першого та мінус другого поверхів). На мінус першому поверсі планується розміщення якірного продуктового супермаркету Сільпо, що перебуває на фінальній стадії погодження умов співпраці. Також одним із ключових якорів комплексу стане магазин Symbol.
Для зручності переміщення відвідувачів ТРЦ буде обладнано травелаторами та достатньою кількістю ліфтів.
Розподіл комерційних площ виконано відповідно до класичної концепції зонування. Перший поверх орієнтований на fashion-ритейл, ювелірний сегмент та інші категорії, що не потребують великих площ. Другий поверх об’єднає магазини одягу, операторів побутової техніки та електроніки, супутні товарні групи й спортивний клуб. Третій поверх буде відведений під розважальну інфраструктуру, зокрема кінотеатр і фудкорт.
Вище розташовуватимуться апартаменти та офісні приміщення.
Є вірогідність, що Residence Mall разом із ТРЦ Україна стануть основними гравцями на ринку комерційної нерухомості Ужгорода.
Важливим архітектурним нюансом проєкту є збереження естетичного вигляду будівлі, задля чого було прийнято рішення оптимізувати корисну площу на користь внутрішньої інфраструктури. Процес логістики та розвантаження транспорту орендарів буде повністю закритим і здійснюватиметься виключно всередині комплексу, що виключає наявність технічних зон на зовнішніх фасадах ТРЦ.
Ритейл-парки
Ритейл-парк Silver Park
Місцезнаходження: Мукачеко
GBA: 4000 кв. м
Відкриття: кінець 2026 року
Орендарі: JYSK, Sinsay, CCC та інші
Паркінг: 107 м/м
.jpg)
Загальна площа ритейл-парку Silver Park (м. Мукачево) є відносно невеликою і становить 4 000 кв. м. Проєкт безпосередньо межує з величезним продуктовим гіпермаркетом Silverland, тому у самому ритейл-парку продуктових орендарів не передбачено. До того, поблизу з Silver Park також розташований Центральний ринок Мукачева, який є традиційним масштабним торговим магнітом із багаторічним сформованим потоком відвідувачів. Новий ритейл-парк має завершити формування торговельного кластера, який вже складається з місцевого ринку та гіпермаркету Silverland.
Silver Park розташований на лівому березі річки Латориці, на виїзді з міста Мукачево в напрямку Іршави. Девелопер називає прилеглі до Іршави райони одним із ключових центрів овочівництва України.
Прилегла до Іршави агломерація охоплює густонаселені та фінансово спроможні райони. Для мешканців навколишніх населених пунктів час у дорозі до Мукачева становить близько 20–30 хвилин, і ритейл-парк Silver Park є першим торговим об'єктом на в'їзді до міста.
Наразі в межах формування пулу орендарів Silver Park уже досягнуто домовленостей із міжнародними брендами JYSK та Sinsay, а також із новим міжнародним дискаунтером. Також тривають переговори з компанією CCC та іншими профільними операторами для формування збалансованого tenant-mix.
Park 808
Місцезнаходження: с. Кінчеш (вул. Фізкультурна, 2, кільцева дорога Ужгорода)
GBA: 5 506 кв. м (перша черга - 2 965 кв. м, друга черга - 2 541 кв. м)
Відкриття: перша черга - кінець 2026 року, друга черга - 4 квартал 2027
Паркінг: 169 м/м (перша черга - 86 м/м, друга черга - 83 м/м)
Ще одним перспективним об'єктом є ритейл-парк Park 808, розташований на об'їзній дорозі міста Ужгород, яка є частиною міжнародної траси Київ-Чоп. Назва комплексу є символічною, оскільки земельна ділянка знаходиться рівно на 808-му кілометрі від Києва. Наразі погоджено реалізацію двох черг проєкту, а третя черга перебуває на стадії розробки. Інтенсивність автомобільного трафіку на цій ділянці становить близько 45 000 автомобілів щодня.
Головною конкурентною перевагою комплексу є його стратегічне розташування. При русі об'їзною дорогою з Мукачева в напрямку Ужгорода близько 90% транзитного потоку прямує в бік словацького кордону, який знаходиться за кілька кілометрів від об'єкта. Основний транспортний потік оминає центр міста і рухається через район Минай, де зосереджені найбільші спальні мікрорайони Ужгорода. Саме на цій магістралі, що також веде до кордону в місті Чоп, розташована єдина кільцева розв'язка, з якої передбачено прямий заїзд на територію ритейл-парку.
Локація характеризується високою піковою відвідуваністю: у ранкові (близько 10:00) та вечірні (з 16:00 до 18:00) години перед кільцем безпосередньо біля фасаду комплексу фіксується максимальна концентрація автомобільного транспорту в обох напрямках.
Концепція внутрішнього функціонального зонування та етапність проєкту виглядають так:
Перша черга передбачає відкриття якірного продуктового супермаркету, магазину JYSK, а також нового міжнародного дискаунтера.
Друга черга наразі перебуває на етапі проєктування. Особливістю цієї черги є створення сучасної спортивно-відпочинкової зони у внутрішньому дворі комплексу.
Спортивна зона включатиме штучні поля для мініфутболу та пляжного волейболу, а також корти для гри Padel. В проєкт також закладено будівництво басейну, але його доцільність наразі розглядається.
Retail park Mukachevo
Місцезнаходження: м. Мукачево
GBA: 24 551 кв. м
Діючий об'єкт
Орендарі: LC Waikiki, Comfy, CCC, Jysk, Marathon, Worldbox, Half Price, Fly Kids
Паркінг: 869 м/м
Діючим об'єктом із високими показниками ефективності є ритейл-парк у місті Мукачево, де наразі реалізується друга черга проєкту. Об'єкт розташований на міжнародній магістралі Київ-Чоп з добовим трафіком у 45 000 авто. Комплекс функціонує в рамках єдиної масштабної комерційної зони на об'їзній дорозі Мукачева.
Комерційний потенціал локації посилюється розвиненим інфраструктурним оточенням. Навпроти об'єкта діють гіпермаркет Silverland, ТЦ Епіцентр, McDonald's, а також АЗК ОККО та UPG. Цей об’єкт має потенціал стати одним із ключових торговельних магнітів регіону.
Перша черга ритейл-парку (права секція) вже повністю зведена та успішно експлуатується. Пул її якірних орендарів сформовано переважно з відомих міжнародних операторів (LC Waikiki, Comfy, CCC, Jysk, Marathon, Worldbox) та провідних національних брендів, серед яких представлені Нова пошта та Megasport.
Друга черга об'єкта складатиметься з трьох комплексів із таким функціональним зонуванням:
- Перший комплекс: орієнтований на торговельну та гастрономічну складові. Якірним оператором тут виступить бренд Half Price. Також у цьому блоці розмістяться відомий міжнародний ритейлер, ресторан львівської мережі та кілька лінійних магазинів невеликої площі.
- Лівий комплекс (розважальна зона): повністю відведений під дитячий сегмент та дозвілля. Головним магнітом зони стане сімейний розважальний центр Fly Kids площею 3 000 кв. м (угоду оренди вже офіційно підписано). На суміжних площах розташуються спеціалізовані дитячі магазини.
- Будівництво центральної секції планують розпочати у другій половині 2026 року.
- Фінальний запуск усіх складових другої черги ритейл-парку запланований на кінець 2027 року.
